Сдать квартиру
Nov. 12th, 2011 05:44 pm![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
3jia5l-ca6aka.livejournal.com posting in ![[community profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/community.png){kind=small}
useful_faqПосоветуйте, пожалуйста, сообщество или форум, где разжованы плюсы-минусы-подводныекамни чтобы сдать квартиру. Нужны юридические аспекты защиты от всякого, пример договора, практический опыт, лайфхаки, цены и прочее.
Квартир не мой, но разбираться и сдавать мне >:|
Флуд по теме ("а вот у меняяя был случаай") приветствуется!
Квартир не мой, но разбираться и сдавать мне >:|
Флуд по теме ("а вот у меняяя был случаай") приветствуется!
no subject
Date: 2011-11-12 02:34 pm (UTC)Соответственно, в любом договоре должно быть четко и недвусмысленно прописано следующее:
1. Обозначены Стороны — Наниматель и Наймодатель. В случае составления договора между физическими лицами — в этом месте обычно пишут только фамилию, имя и отчество.
2. Описан предмет договора — в данном случае Наймодатель сдает в аренду, а Наниматель арендует Квартиру (описание ее свойств и адрес).
3. Права и обязанности Сторон. Как правило, Наймодатель обязуется предоставить Квартиру в пригодном для проживания состоянии и гарантирует отсутствие претензий третьих лиц, а Наниматель обязуется поддерживать Квартиру в исправном техническом состоянии и обеспечивать чистоту и порядок. Здесь же прописывается, когда Наймодатель может посещать Квартиру для проверки (обычно раз или два в месяц с уведомлением за сутки).
4. Ответственность Сторон. Что будет, если кто-то нарушит договор или права третьих лиц (например, если Наниматель нанесет ущерб имуществу соседей).
5. Порядок расчетов. Обычно перед заселением Наниматель оплачивает первый и последний месяцы своего проживания, или первый месяц и залог в той сумме, на которую договоритесь. Этот залог нужен для того, чтобы у Наймодателя была возможность отремонтировать повреждения, нанесенные недобросовестным Нанимателем, если последний внезапно исчезнет. Сумма зависит от того, насколько много всего можно в Квартире сломать и украсть. Далее обычно предусматривается оплата проживания «не позднее такого-то числа каждого месяца». Здесь же указывается, кто оплачивает счета за коммунальные и иные услуги.
6. Дополнительные положения. Кто будет проживать в Квартире вместе с Нанимателем, может ли он содержать домашних животных, и прочее подобное.
7. Реквизиты Сторон. Тут уже пишутся паспортные данные.
В общем, гуглишь пяток договоров, сравниваешь и на их основе составляешь свой, в котором прописано все, чего опасаешься.
no subject
Date: 2011-11-12 10:10 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 03:23 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 03:22 pm (UTC)1) Арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить действие договора, предупредив об этом арендатора за...(месяц или другой срок) в письменной форме по (к примеру, e-mail).
2) Договор аренды составлен без предоставления арендатору и членам него семьи права регистрации на в.у. жилплощади
3) Оговорить, что арендодатель имеет право (к примеру 1 р. в месяц)заезжать и проверять состояние квартиры (при предварительном оповещении арендатора)
И еще, насколько мне известно, если договор составлен на срок менее года, то Вы не обязаны уплачивать налог. Но это надо уточнить.
no subject
Date: 2011-11-12 03:50 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 07:12 pm (UTC)Подоходный налог по закону надо платить с доходов, да хоть 10 дней аренды было. Поэтому в год следующий за отчетным годом--по закону надо декларацию о доходах (сдаче) подавать в районную налоговую.
А вот регистрировать Договор найма надо в Регистрационной палате если он заключается на срок более года.
Cогласно Гражданскому кодексу речь идет об 1 годе, т.е. Договор заключенный на срок более 1 года надо регистрировать в Регпалате: "Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
gk-rf.ru/statia651
Причем речь идет о договоре аренды (т.е. есть хоть 1 юридическое лицо). Тут вот rentagent.ru/advices вообще пишут: "Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора аренды жилого помещения на срок более года требуется государственная регистрация, однако данное правило не распространяется на договор найма жилого помещения. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения осуществляется в Главном Федеральном Управлении Регистрационной Службы по Москве. " , т.е. по идее, выходит, что договор Найма (между физ. лицами) хоть на 4 года можно заключать-и регистрировать его в Регпалате не надо. Но все же эту информацию проверить надо, еще поискать именно Законы на эту тему, может где-то иное прописано.
Автору: gk-rf.ru/glava35 тут статьи Гражданского кодекса по наему жилого помещения
В сообществе ru_pravo есть тэг "аренда" http://ru-pravo.livejournal.com/tag/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0 , посмотрите посты по этому тегу :) А также есть тэг "договор" http://ru-pravo.livejournal.com/tag/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80 , наверняка там из старых постов не раз поднимались темы об оформлении договора найма. Хотя, через тот же гугл можно и самостоятельно кучу юридических статей на эту тему найти ;)
no subject
Date: 2011-11-12 10:09 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 06:07 pm (UTC)Не, налог по закону надо платить хоть с месяца сдачи жилплощади ;) Подоходный 13 % налог. Если оформить себя как Индивидуальный предприниматель, то там меньше выходит сумма, процентов 6 в среднем.
Причем подавать декларацию о доходах (в данном случае говоря о сдаче) надо на след. год после сдачи (т.е. если сдали например в мае 2011, то подавать декларацию надо с января по апрель 2012 года).
А вот регистрировать договор не надо если он заключен на срок меньше года, лучше на 11 месяцев заключить.
no subject
Date: 2011-11-12 03:25 pm (UTC)остальное может закончиться плачевно но работает как то
no subject
Date: 2011-11-12 04:56 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 05:00 pm (UTC)давно сдаю
ни разу не ругался ни с кем
у вас не верные вводные данные
no subject
Date: 2011-11-12 06:54 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 08:34 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-12 07:06 pm (UTC)Это как русская рулетка )
no subject
Date: 2011-11-13 12:04 pm (UTC)я не хочу, чтобы квартира сгорела, была затоплена, была приведена в нежилой вид и пр.
no subject
Date: 2011-11-12 09:36 pm (UTC)Документы спрашивать (оригиналы) - обязательно. Договор - обязательно, хотя встречается мнение, что он мало от чего спасает. Гуглить ФИО и другие (телефон, мейл...) данные арендатора/арендодателя: мало ли где уже засветился. Если есть эккаунты где открытые (жж, вконтаке и др.) - глянуть на предмет привычек и характера, реакций, тараканов в голове и прочего.
Выучить законы, касающиеся прав и обязанностей обеих сторон, посоветоваться с юристом вменяемым (не с агентом, т.к. агент не может гарантировать ничего), чтобы все пункты договора имели юридическую валидность - для суда, например.
Удачи.
ишшо
Date: 2011-11-12 09:43 pm (UTC)Re: ишшо
Date: 2011-11-12 10:09 pm (UTC)Re: ишшо
Date: 2011-11-13 09:48 am (UTC)Да, отличный совет-сфотографировать (чтобы были видны время-день-год когда фотографии сделаны) всю квартиру в момент сдачи, причем для Наймодателя и законопослушного Нанимателя тоже (который ничего портить не собирается; ведь Наймодатель тоже может придраться: было так, а стало хуже, и срезать со страхового депозита за это часть).
И лучше например в передаточном акте такую строчку дописать: были сделаны фотографии квартиры на момент передачи ее от Наймодателя-к Нанимателю. И фотографии хранить.
Re: ишшо
Date: 2011-11-13 12:05 pm (UTC)о некоторых нюансах Договора найма +
Date: 2011-11-13 12:51 pm (UTC)Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный квартире и (или) имуществу Наймодателя, за тот вред, который был причинен владельцам прилегающих помещений, независимо от того является ли этот ущерб (вред) результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и (или лиц), с ним проживающих.
Лучше оговорите отдельным пунктом, что при просрочке платежей по Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере сколько-то % от суммы задолженности за каждый день просрочки (например 0,2 или 0,3 процента, чтобы сумма ежедневного процента была не огромна-лучше в районе рублей 100, но и не десять рублей :). Это будет Нанимателя в тонусе держать, ну чтобы не затягивал с кварплатой.
Опишите что Наниматель не имеет права производить ремонт, перепланировки в квартире без письменного на то согласия Наймодателя, например в пункт (точнее раздел Договора) об ответственности и правах Нанимателя внесите это, примерно так:
Наниматель не вправе без письменного согласия с Наймодателем:
- Устанавливать какое-либо оборудование в квартире (производить установку сигнализации, охранных систем, производить укрепление дверей)
- Осуществлять переустройство и реконструкцию квартир
- Передавать квартиру в пользование третьим лицам, а также сдавать квартиру в поднаем.
- Вселять в квартиру лиц, не указанных в Договоре
В разделе права и обязанности Нанимателя в том числе оговорить стоит, что Наниматель обязуется:
- Содержать квартиру в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность квартиры и в квартире поддерживать хорошее, надлежащее состояние
- Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в квартире
- Самостоятельно устранять последствия аварий, происшедших в квартире по вине Нанимателя и (или) проживающих с ним лиц.
В общем, очень много нюансов и подводных камней тут есть, при сдаче квартир, поэтому ОЧЕНЬ серьезно надо отнестись в данном случае Наймодателю к составлению Договора, все продумать, все возможные нюансы.
Поищите через гугл типовые варианты Договора найма, проанализируйте их и составьте конечный образец Догвоора.
Но если вы совсем никак не связаны с юриспруденцией, я вам советую согласовать с юристом составленный ("итоговый") вариант Догвоора. Или же можете его отсканировать и выложить например в то же сообщество ру_право, со стороны юристы наверняка помогут дополнить его, если в нем будут косяки или важные неучтенности в нем...
"как по максимуму обезопасить себя от пожара, затопления,"
Обязательно застрахуйте сдаваемую квартиру!! В одной из страховых компаний города, желательно крупной и о которой в целом хорошо отзываются. Через страховую компанию можно застраховать и внутреннюю отделку квартиры, и мебель в ней, и ущерб причиненный третьим лицам (соседям) в рез-те аварий, и инженерные коммуникации внутри квартиры (обязательно стоит застраховать) и т.д. и т.п.. В районе 1,5 тыс. руб--2 тыс. руб. вполне хорошо можно застраховать квартиру (можно и за меньшую сумму, за тысячу например, самое-самое хотя бы необходимое застраховать) , по крайней мере при обозначении при страховании не максимальных сумм ущерба (а обычно страховщиками оценка идет по реальной стоимости, т.е. если реальная стоимость 100 тыс. руб., а застраховали--оплатили страховку на 500 тыс. руб, то выдадут 100 тыс. руб. при страховом случае).
Р.С. конечно, заключая Договор--возьмите страховой депозит (его при съезде Нанимателей отдадите; если ущерба имуществу и квартиры Нанимателем нанесено не будет--то отдадите в полном объеме страховой депозит, если будет--спишите с него сумму нанесенного ущерба). Обычно страховой депозит равен сумме ежемесячной арендной платы; ну в крайнем случае половине суммы ежемесячной ар. платы.
no subject
Date: 2011-11-13 12:52 pm (UTC)flatroom.ru/dogovor.php (при первом рассмотрении-ничего так Договор)
или например тут: flatspb.ru/tipdog2.htm
Кончено , какие-то пункты можете убрать, переписать, что-то свое внести...таким образом сделаете итоговый вариант Договора, наиболее Наймодателя устраивающий.
Причем введите лучше пункт "Дополнительные условия" Договора, с пустыми строками , чтобы если что--убрать лишние пункты Договора (с которыми например Наниматель может быть не согласен) или изменить какие-то пункты, или может Наниматель что-то свое захочет внести.
no subject
Date: 2011-11-13 01:00 pm (UTC)еще вопрос - можно запретить менять замки? я так понял, при найме действует неприкосновенность жилища и все такое - как тут быть? законен ли в этом случае будет пункт не менять замки и допуск наймодателя два раза в месяц для осмотра жилища?
как быть с теми вещами, которые купят наниматели? они никак не смогут "предложить" мне их оплатить или разделить стоимость при выселении? тут есть какието подводные камни?
в связи со вторым вопросом - в договоре надо описывать все ценное - бытовую технику, мебель? ну или в приложении
no subject
Date: 2011-11-13 01:43 pm (UTC)Вы просто внесите этот пункт в Договор, что по предварительному согласованию с Наймодателем Наниматель обязан 2 раза в месяц пусть в квартиру Наймодателя (чтобы тот проверил состояние мебели, квартиры...). На мой взгляд, 2 раза в месяц приемлемо (хотя вроде обычно 1 раз в месяц указывается). Но это надо в Договоре указать.
"можно запретить менять замки? я так понял, при найме действует неприкосновенность жилища и все такое - как тут быть?"
Насчет запрета менять замки.....хм. Ну вы можете в Договоре так указать: что если Наниматель сменит замки во входной двери квартиры, то он обязан в течение сколько-то дней (например трех) передать дубликаты ключей Наймодателю. Вот это будет нормальный вариант тут.
Хотя, в Договоре-то можно запрет на смену замков Нанимателем тоже указать...но не факт что Наниматель захочет подписывать Договор например с таким вот пунктом. Но если очень хотите-попробуйте.
Только как выше мной было написано--обязательно внесите в Договор раздел "Дополнительные условия" с каким-то количеством пустых строк, и если что убрать, изменить или новое внести захочет Наниматель (а вы будете согласны с этим)--то изменения в этом разделе можно зафиксировать.
А все оставшееся "пустое место" в этих строках просто прочерком потом пометьте, ну перечеркните пустые строки после того как полностью согласован с Нанимателем будет Договор.
"как быть с теми вещами, которые купят наниматели? они никак не смогут "предложить" мне их оплатить или разделить стоимость при выселении? тут есть какието подводные камни?"
Если не было описано в Договоре что Наниматель может купить "такие-то" вещи (причем тогда надо оговорить что после оплаты их Наймодателем-они будут собственностью Наймодателя), то в честь чего Наймодатель должен оплачивать мебель, вещи что купил Наниматель???!! Не должен....кроме случая, если это в Договоре не было оговорено.
А так фото сделайте, подробные фотографии всех помещений и коридора, и это самым главным доказательством будет в каком состоянии была квартира. какая мебель там была и т.д.
"в связи со вторым вопросом - в договоре надо описывать все ценное - бытовую технику, мебель? ну или в приложении"
Да, в передаточном акте.
Причем в самом Договоре помимо прочего оговорите кто за энергию, воду будет платить, за телефон например.
И что если междугор. телеф. разговоры не будут оплачены Нанимателем перед выездов--то вы сумму вычтете из депозита.
Очень внимательно и Наймодателю и Нанимателю надо изучать подписываемый ими Договор; если какие пункты не нравятся или есть желание что-то внести свое--вносить это в Договор в "доп. условиях" (если на то согласна 2 сторона). Т.к. если что важное упустить--это второй стороной может быть использовано в свою пользу, если она того захочет.
no subject
Date: 2011-11-13 01:53 pm (UTC)дело в том, что у меня никакой корысти нет, только желание квартиру сохранить в хорошем состоянии, понятно, что наниматель может обо мне думать все что угодно, как и я о нем :( надо включать социальные навыки) но бывают такие проныры..
no subject
Date: 2011-11-13 02:02 pm (UTC)Вообще Договор должен быть составлен так чтобы он не нарушал права той или иной стороны.
А вообще,у того же Нанимателя всегда есть выбор: отказаться от Договора который, или пункты которого его не устраивают; или предложить Наймодателю какие-то пункты исключить из Договора или заменить их на более мягкие.
Кстати, я видела в одном из правовых сообществ пост человека, который подписал Договор с пустым местом где должны были быть перечислены некие Правила (от Наймодателя). Наймодатель сказал что пока их не проработал, а впишет чуть позже. И наивный Наниматель подписал Договор с прочерком где Правила....Ага, а потом Наймодатель вписал туда наикабальнейшие "Правила" (вплоть до того сколько человек может в гости Наниматель приводить, ненадолго причем). И Наниматель в шоке от этого. Конечно--думать надо когда подписываешь Договор с каким-то "пустым местом", понятно что туда что угодно потом может вписать тот же Наймодатель.
Причем этот Наймодатель, со слов автора поста, еще видеокамеру собирался установить на лестничной клетке, чтобы эти Правила соблюдались Нанимателем.
В общем, и Наймодателям, и Нанимателям, в который раз повторю--очень серьезно надо отнестись к Договору что подписывается.
Кстати, по вашей теме....там же еще Расписки должны быть: о том что вы получаете деньги (число, сумма. подписи сторон), о потребляемой энергии и воде (если оплачивает их Наниматель).
no subject
Date: 2011-11-13 02:25 pm (UTC)no subject
Date: 2011-11-13 02:31 pm (UTC)Вам же на руки будут Наниматели возвращать деньги за воду и энергию? Тогда все это (показания по счетчикам) надо отображать в Расписках, и там же строка сумма (что вышла по счетчикам и что вас отдали наниматели)-дата-подписи сторон.
Все расписки-в двух экземплярах: у нанимателя и Наймодателя.
типовой образец передаточного акта
Date: 2011-11-13 01:53 pm (UTC)Гр. (Ф.И.О.).......................................................,
именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. (Ф.И.О.):
....................................................................,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий Акт о нижеследующем:
1. В соответствии с Договором коммерческого найма жилого помещения от
«...»......... 201.. г., Наймодатель передал, а Наниматель принял жилое помещение в виде квартиры находящейся по адресу...
2. Квартира предоставлена с телефонным номером: .................
3. квартира имеет недостатки:....................................
4. Квартира передана передан со следующим имуществом (мебель, оборудование):
.................................................................
5. Дополнительные сведения: .....................................
(может о ремонте или чем-то еще)
6. Квартира пригодна для проживания, находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, кроме указанных в пункте 3 настоящего Передаточного акта.
7. При подписании настоящего Передаточного акта Наймодатель передал, а Наниматель принял ................................................
8. Показание электросчетчика на день подписания настоящего Передаточного акта составляет:.....................................
Если в квартире установлены счетчики холодной и горячей воды, то пункт:
9. Показания счетчиков горячего и холодного водоснабжения на день подписания настоящего Передаточного акта составляет:
горячая вода.............. холодная вода.....................
10. У Нанимателя претензий к Наймодателю по передаваемой квартире не имеется.
11. Настоящий Передаточный акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
Ну и в конце Передаточного акта:
Наймодатель передал число-месяц-год, Подпись, Ф.И.О. (расписать)
Наниматель принял число-месяц-год, Подпись, Ф.И.О.
no subject
Date: 2011-11-13 01:54 pm (UTC)